共有持分の売却・買取で話が進まないなら｜価格賠償のポイント

共有不動産を複数人で共有していると、次のような問題に直面することがあります。

このような場合の解決方法の一つとして、共有持分を特定の共有者が取得し、その代わりに他の共有者へ持分相当額の金銭を支払う方法である「価格賠償」があります。

価格賠償は裁判によっても行うことができ、競売を避けつつ共有関係を解消できる実務上よく取られる方法です。

この記事では、価格賠償の仕組み、裁判で認められる条件、価格賠償が向いているケース／注意すべきケースなどについて、弁護士が分かりやすく解説します。

１　価格賠償による分割とは

価格賠償とは、一方の共有者が他の共有者に金銭を支払うことで、その共有持分を取得する分割方法です。

協議（話し合い）による分割でも、裁判による共有物分割手続でも選択できます。

不動産の評価額が大きな争点となり、固定資産税評価額、路線価、不動産会社の査定書、不動産鑑定士による鑑定などの様々な資料をもとに、価格賠償の額が決定されます。

ただし、評価方法や手続は専門性が高いため、早い段階で弁護士に相談することをおすすめします。

２　共有不動産の分割はどのような手続きがある？

共有不動産を分割するには、大きく分けて２つの手続があります。

（１）協議による分割手続

共有者間で話し合い、柔軟な方法で分割でき、法律上の制約はほとんどありません。

例えば、

・評価額の差を金銭で調整する

・一部の共有者に無償で譲渡する、譲渡を受ける

・土地と建物の持分を入れ替える

・任意売却して売却代金を分割する

など、状況に応じた解決ができます。

任意売却が困難な場合

不動産を売却する方法としては、「任意売却による方法」と、「競売による方法」があります。任意売却の方が高額での売却が見込まれますが、他の共有者の同意なく任意売却はできません。

そのため、任意売却が困難な場合は、価格賠償により単独所有にした上で売却するという手順が現実的な解決策となることがあります。

（２）裁判による分割手続

「協議による分割」でまとまらないときは、裁判で分割を求めることが可能です。

裁判による分割では、民法上、次の３つの方法が定められています。

・現物分割：土地や建物を実際に分ける。ただし、建物は一般に現物分割は困難。

・価格賠償：一方が他方に代金を支払って取得する。

・競売：裁判所による競売で売却代金を分ける。

３　共有持分を「価格賠償」で分割するために必要な要件

令和３年改正後の民法では、価格賠償の方法に関し、２５８条２項２号に定めがあります。

民法２５８条

２　裁判所は、次に掲げる方法により、共有物の分割を命ずることができる。
一　（略）
二　共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法

条文上は、特に要件は規定されていませんが、実務上は最高裁平成８年１０月３１日民集５０巻９号２５６３頁に沿って、次の（１）～（４）を考慮して価格賠償が命じられています。

（１）特定の者が取得することが相当であるか

最高裁平成８年１０月３１日では、「当該共有物の性質及び形状、共有関係の発生原因、共有者の数及び持分の割合、共有物の利用状況及び分割された場合の経済的価値、分割方法についての共有者の希望及びその合理性の有無等の事情を考慮」すると判断されました。

実務上は、同判例で明示された諸事情を踏まえて、相当性が判断されます。

※ご自身のケースで「相当性」が認められるかは、事情により異なります。

物件の利用状況等により判断が分かれますので、早期の法律相談を受けておくと安心です。

相当性が肯定されやすいケース

まず、対象の共有物を単独で利用している共有者が取得を希望するような場合が相当性が肯定されやすいケースです。

他には、共有者が誰も利用しておらず、第三者に賃貸している場合も、相当性が肯定されやすいケースです。

相当性が否定されやすいケース

取得を希望する共有者が利用しておらず、他の共有者が使用しており、その必要性が高いような場合は、相当性が否定されやすいケースです。

（２）当事者の公平を害しないこと

共有者間の公平を害さないためには、価格賠償金の額が適正に評価され、持分の買取代金（賠償金）の支払い能力があることが必要です。

不動産が適正に評価されていること

当該要件を満たすためには、共有不動産が適正に評価される必要があります。

不動産会社の査定も資料になりますが、通常は裁判所の鑑定を行う必要があります。

ただし、共有者間で評価額の合意ができていれば、裁判所の鑑定は不要です。

価格賠償をする支払能力があること

また、取得を希望する者に、価格賠償金の支払能力があることも必要となります。

そのため、価格賠償のお金を用意できない場合には、任意売却か競売が現実的な選択肢となります。

（３）分割禁止の特約がないこと

民法２５６条には次の規定があり、共有物は分割禁止の特約を設けることができます。

２５６条

１　各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる。ただし、五年を超えない期間内は分割をしない旨の契約をすることを妨げない。
２　前項ただし書の契約は、更新することができる。ただし、その期間は、更新の時から五年を超えることができない。

分割禁止の特約は、５年を超える場合には効力を生じません。

仮に分割禁止の特約があったとしても、更新が適切になされていない限り、当初の合意から５年を経過すれば分割が可能となります。

黙示の分割禁止の合意は認められるか？

裁判では、分割禁止の合意（不分割合意）の有無が問題となることもあります。

ただし、黙示による分割禁止の合意が認められるケースは多くありません。

（４）権利濫用に当たらないか

共有物分割の裁判は、権利濫用により否定されることもあります。

具体的な事情次第ですが、「価格賠償による分割」を求めている場合で権利濫用に当たるケースはそれほど多くはありません。

なお、「競売による分割」を求めるケースでは、権利濫用により分割が否定されるケースは散見されます。

４　共有持分の分割を価格賠償で解決すべきケース

価格賠償がうまくいきやすいのは、次のような場合です。

（１）当該不動産を使用・管理しているケース

取得を希望する方が、対象の不動産を使用・管理しているケースは価格賠償を検討すべき典型的なケースです。

他の共有者も取得を希望し、取得希望が競合していても、裁判をすれば価格賠償により取得できる可能性はあります。

（２）他の共有者が売却を希望しているケース

他の共有者が売却を希望しているケースの場合、一緒に任意売却しても良いですが、一旦取得をしてから、時間を掛けて売却をすることで、高額で売却できる可能性があります。

（３）共有者が多数いる場合

共有者が多数いる場合には、通常は現物分割は困難です。

また、任意売却も、足並みを揃えるのが難しいでしょう。

そのため、共有者が多数いる場合には、価格賠償により共有持分を順次取得するという方法が選択肢となります。

裁判準備のために一部の共有者から譲り受ける方法

一部の共有者とは協議ができるものの、他の共有者と協議ができないという状況もあります。

その場合は、一部の共有者からは協議による分割（価格賠償など）で譲り受け、残りの共有者を相手に裁判による分割を求めるということが選択されることがあります。

共有減価で安く取得できる可能性

共有持分を買い取る場合、対象不動産を評価してその対価を支払うことになりますが、場合によっては数割の共有減価をして買い取ることができる場合もあります。

その場合、共有減価分は、経済的に利益を得ることが可能です。

５　価格賠償が悩ましいケース

（１）買取資金を準備できない場合

買取資金が用意できないと、裁判で価格賠償の判決は認められません。

金融機関によっては融資が可能な場合もあるため、事前にどの程度の融資が受けられるか確認しておくことが重要です。

和解による解決の可能性

裁判の場合、価格賠償の金額は鑑定等の金額をもとに決められます。

鑑定等により計算される金額を支払えない場合は、裁判では請求が認められません。

ただし、和解による解決であれば、用意できる金額の範囲内で交渉を行い、結果として分割の合意ができる場合もあります。

そのため、買い取り資金が準備できない場合でも、交渉を行う価値はあります。

（２）ローンが残っている場合

ローンが残っている場合、不動産の評価額から差し引くかが問題となります。

特に残債務額が多い場合や、オーバーローンの場合は、対立が先鋭化します。

ローンは控除して評価するのが通常ですが、誰がローンの債務者か、ローンの今後の返済の見込み、などによっては控除しない場合もあり得るため、弁護士に相談することをお勧めします。

オーバーローンの建物の価格賠償で１００万円が認められた事例

東京地裁平成１８年６月１５日（判タ１２１４号２２２頁）では、オーバーローンの建物の買取（価格賠償）につき、１００万円の支払いが命じられました。

「オーバーローンの物件でも、価格賠償のお金を支払う場合がある」という点で参考となります。

ただし、同裁判例における１００万円という金額は、買い取る側が認めていた金額が採用されたものであるため、１００万円という金額自体は他の事案における何の指標にもなりません。

価格賠償の額を算定するにあたって、ローンを控除しないとされた事例

京都地裁平成２２年３月３１日では、価格賠償の評価の際にローンの額を控除すべきではないと判断されました。

「価格賠償額算定の際にローン相当額を控除せずに不動産を評価することがある」という点で参考となります。

ただし、当該裁判例の判断も一般化はできません。

同事案は、価格賠償をする側がローンを弁済し続けていること、分割後にローンが支払われなくなるリスクは価格賠償をする側が負うべき事実関係であるという判断を前提に、ローン相当額を控除しないと判断されたものです。

（３）現物分割で妥当な分割が可能なケース

土地が広くて、建物の立地などを踏まえて合理的な現物分割が可能な場合には、あえて他の共有者の持ち分を買い取ることまでは必要がない場合もあります。

ただし、その場合は現物分割のために、測量等が必要となります。

測量の費用はいくらかかる？

測量は土地家屋調査士に依頼して行うことになります。

土地の広さや、境界標の状態などにもよりますが、数十万～１００万円程度掛かるのが通常です。

また、境界自体に争いがあれば、更に費用が掛かる場合もあります。

６　他の共有者に共有持分の価格賠償をさせることはできる？

価格賠償は、基本的には自らが他の共有者の持分を取得したい場合の分割方法です。

そのため、他の共有者に自分の共有持分の価格賠償をさせること（強制的に買い取らせること）は困難です。

同様の結果（換価する）を得るためには、任意売却を行うか、競売による分割を選ぶ必要があります。

７　まとめ

次のような場合は、弁護士に相談することで適切な対応を取ることができます。

共有物分割の方法選択や不動産の評価、裁判手続の進め方などは専門的判断が必要です。

共有状態は放置していても解消されず、ケースごとに最適な解決方法が異なります。選択した方法次第では、経済的に損をすることもあります。

「どの方法が自分にとって最も有利なのか」を判断するためにも、早めに専門家に相談することをお勧めします。

ご相談では、現在の利用状況等をお聞きし、

・どの分割方法が最も有利か

・裁判を選ぶべきか、交渉が可能か

等について具体的に相談に乗ることが可能です。