建物の老朽化を理由に退去を求められたら？立ち退き料の相場とポイント

「建物が古くなったので退去してほしい」とオーナーから突然言われるケースがあります。

しかし、アパートの老朽化を理由に立ち退きを求める場合、借地借家法上の正当事由が必要です。

また、正当事由が認められるためには、通常、入居者に立退料（補償金）が支払われます。

本記事では、アパートの老朽化を理由に立ち退きを求められたときに、どのような補償を請求できるのか、居住用アパート・事業用アパートそれぞれのケースについて弁護士が詳しく解説します。

居住用建物で退去を求められた場合

（１）引越し・初期費用の補償

居住用建物として借りている場合には、最低限次の費用が必要です。これらの費用は、オーナーに負担を求めることができます。

引越し費用等の具体的内容

不動産業者に対して支払う初期費用（礼金、鍵交換費用、仲介手数料等）

引越し業者に対して支払う引越し費用

インターネット工事代等

具体的な金額の目安

賃料が５万円の１Kのアパートの立ち退きの場合は、次の金額が目安となります。

・初期費用　２０万円～３０万円

・引越し費用　５万円～１０万円

賃料が１０万円の２DKのアパートの立ち退きの場合は、次の金額が目安となります。

・初期費用　５０万円～６０万円

・引越し費用　１０万円～１５万円

（２）差額賃料の補償

新居の家賃が現在より高くなる場合、差額賃料を一定期間負担してもらえることがあります。

一般的には、残存契約期間や、数カ月分といった単位を基準に交渉をします。

ただし、賃料差額が大きい場合は、オーナー側からは支払いを拒絶される可能性もあります。その際は、補償期間の調整、金額の調整をして交渉を進めます。

（３）休業補償

引越や手続で仕事を休まざるを得なかった場合、休業補償を求めることも可能です。

金額は通常、日給ベースで計算され、過大でなければ認められやすいです。

具体的な金額の目安

内見日、引越日を含めて数日分、金額的には３万～５万円程度が目安になります。

（４）家具や家電の買替費用

現住居に合わせて購入したカーテンなど、転居によって使用できなくなる家具や家電については、合理的な範囲で買替費用を求めることもできます。

ただし、単に古くなったことを理由とする買い替えは認められにくい傾向にあります。

（５）家具や家電の処分費用

引越しに当たって、処分が必要となった家具や家電の処分費用も合理的な範囲で請求可能です。

（６）慰謝料やその他の補償

立ち退きによる精神的・生活上の負担に対し、迷惑料や慰謝料の名目で立退料の増額交渉をすることもあります。

このような増額交渉をする場合は、正当事由の充足度を踏まえて、請求する必要があります。

過剰な請求内容にこだわると、オーナー側から裁判を起こされるリスクがあります。過去の裁判例などを参考に、弁護士が交渉をサポートすることも可能です。

立退料のよくある誤解

賃借人は借地借家法で保護されているから、いくらでも請求できるといった誤解を招く説明がされることがあります。

しかしながら、これは正しくありません。

場合によっては、借地借家法に基づいて、立退料の支払いなく（又は低い立退料の額）で明け渡し認められるケースもあります。

賃借人は、アパートの老朽化の程度、賃貸人側の事情等を踏まえて、相当な範囲で立退料を請求し得るにとどまります。

事業用建物で退去を求められた場合

店舗、事業所、倉庫など事業用建物として借りている場合も、居住用と同様の費用を請求できます。

そして、事業用アパートの立ち退きは、さらに費用上乗せして補償を求めることが可能です。

（１）移転実費等

移転先の物件や事務所で内装・改修が必要な場合は、その改修費用を立退料として求めることが可能です。

ただし、裁判に至った場合、改修費用は一定の減価計算がされるのが通常です。

（２）営業補償

まず、移転により一時的に営業を停止せざるを得ない場合、営業損失・従業員の休業手当相当額を請求できます。

また、移転によって顧客を失う可能性が高い立地条件の場合、顧客喪失の補償が認められることがあります。

注意点

営業損失、顧客喪失に対する補償は、裁判になった場合の算定方法は複雑です。

過去の裁判例、老朽化の程度、用対連基準、鑑定等を踏まえて、妥当な方法で算定する必要があります。

（３）その他の補償

具体的事情に応じて必要性、相当性が認められる費用については、請求可能です。

また、事業用建物の場合には、借家権価格の補償が認められる場合もあります。

居住用建物の場合よりも専門的な交渉が必要なため、弁護士に相談するとスムーズに進むケースが多いです。

店舗の立退料の問題については、以下の記事もご参照下さい。

店舗の立退料の相場はいくら？裁判例と交渉の実務から解説

オーナーが立ち退きを断念した場合の注意点

上記で請求可能と説明した内容は、あくまでオーナーが立ち退きを諦めなければ、という前提があります。

つまり、オーナーは、採算が合わない場合は立ち退き交渉自体をあきらめる場合もあります。

「アパートがより老朽化するまで待つ」「入居者の転居、店舗の移転の見通しなどを踏まえて一定期間待つ」といった具合です。

その場合、そう遠くない将来に引越しや移転を検討していた方は、立退料の補償を得ることができなくなるおそれがあります。

オーナー側が立ち退きを断念した場合にも、入居者側から立退料を請求できる権利が発生するわけではない点に留意して交渉する必要があります。

裁判所での立退料の判断について

オーナーがアパートの立ち退きの裁判を起こせば、最終的に裁判所が立退料を決定します。

裁判所は、建物の老朽化の程度、賃貸人、賃借人が建物を使用する必要性の程度、オーナー側の意向、鑑定結果など様々な事情を踏まえて立退料の支払いを決定します。

特に裁判所で行う鑑定の結果は、必ずしも賃借人側に有利な内容となる保証はなく、費用も掛かります。

したがって、交渉段階から裁判になった場合の見込みを考慮し、過剰な要求にならないよう注意が必要です。

弁護士が立退き交渉で対応可能な点

弁護士は立退き交渉の初期段階から裁判・合意書締結まで、すべての過程で対応可能です。具体的には次のようなサポートを受けられます。

弁護士が対応可能な内容

・裁判例や相場を踏まえた適切な立退料の算定

・交渉の代理（オーナーとの直接交渉を回避）

・不利にならないような合意書の作成・チェック

・明け渡し訴訟への対応

アパートの老朽化を理由とする立ち退きは、どの範囲で請求できるかはケースによって異なります。

無理のない範囲で正当な補償を得るために、弁護士にご相談いただくことをおすすめします。

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